Finanzierungskonzept

Sanierungskosten
Die Stadtplaner und Architekten der Initiative schätzen die Sanierungskosten für die zwölf Gebäude des Gängeviertels auf ca. 15 Millionen Euro (brutto gesamt). Davon entfallen auf reine Baukosten rund 10 Mio. Euro, das bedeutet durchschnittliche Baukosten von 1.100 Euro je Quadratmeter Nutzfläche. 5 Mio. Euro werden für Herrichtung und Erschließung, Außenanlagen, sowie Baunebenkosten verwendet. Über die Kosten für die Nutzung der Grundstücke wird aktiv mit der Stadt verhandelt. Der bauliche Standard wird der eines veredelten Rohbaus sein, bei dem Stand- und Verkehrssicherheit sowie eine fachgerechte Versorgung mit Strom, Wasser / Abwasser und Gas gegeben sind. Der Innenausbau der Gebäude erfolgt durch die Nutzer selbst.

Finanzierung
Die Finanzierung der Sanierungskosten erfolgt zum größten Teil über Darlehen, die langfristig über Mieteinnahmen getilgt werden. Für die Sanierung der Wohnungen und Atelierwohnungen sollen Fördermittel der Wohnungsbaukreditanstalt (WK) genutzt werden. Die Finanzierung dieser Gebäudeteile setzt sich zusammen aus:
• Eigenkapital
• Zinsgünstigen WK-Förderdarlehen
• Darlehen der KfW-Förderbank, Programm „Ökologisches Bauen“
• evtl. Zuschüssen für „Energiesparendes Bauen“
Die Gebäudeteile, für die reine Atelier-, Gewerbe- und soziokulturelle Nutzungen geplant sind, werden frei finanziert. Die Höhe der Darlehenssumme ist davon abhängig, wie viel Eigenkapital aufgebracht werden kann. Dazu zählen neben eigenen finanziellen Mitteln und Eigenleistungen in Form aktiver Arbeit vor allem Spenden und Direktkredite.

Mieteinnahmen
Die Höhe der Mieten hat Einfluss auf die soziale und gewerbliche Mischung in einem Quartier. Da die Sanierung des Gängeviertels dem Substanzerhalt und nicht der Wertsteigerung dient, bestimmt sich die Höhe der Mieten aus den Baukosten und nicht aus der Lage des Grundstücks (Kostenmiete).

Ziel der Initiative „Komm in die Gänge“ ist es, preiswerte Mieten anzubieten, um ein breites Spektrum an Nutzungen zu ermöglichen. Deshalb werden die Mietpreise für Gewerbe, Ateliers und soziokulturelle Flächen entsprechend der finanziellen Leistungsfähigkeit der einzelnen Nutzer gestaffelt. Die Mieterträge für Wohnungen und Atelierwohnungen orientieren sich an den Richtlinien für den sozialen Wohnungsbau.

Verfügbare Nutzfläche und Mietpreise/ m²
Atelierwohnungen und Wohnungen 5.200 m² / 5,60 - 7,50 €
Ateliers 750 m²  / 3,50 - 4,00 €
Gewerbeflächen 1.900 m²  / 8,00 - 12,00 €
Soziokulturelle Nutzung 750 m²  / 2,00 - 3,00 €

Abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis) ergibt sich aus den Mieteinnahmen ein jährlicher Reinertrag von 620.000 Euro, der für Zins und Tilgung der Sanierungskosten zur Verfügung steht.

Um auch während der Bauarbeiten den künstlerischen und kulturellen Betrieb aufrecht zu erhalten und Arbeitsräume zur Verfügung stellen zu können, erfolgt der Umbau in drei Abschnitten. Im ersten Bauabschnitt wird die komplette Schier‘s Passage instandgesetzt, im zweiten folgen „Fabrik“ und „Druckerei“, der dritte Bauabschnitt umfasst die Gebäude entlang der Caffamacherreihe / Speckstraße. Für die Planungen werden eineinhalb Jahre veranschlagt, für die Bauphasen jeweils ein Jahr. Parallel zur Ausarbeitung der Planung muss die Finanzierung des Bauvorhabens gesichert werden. Die zeitliche Planung ab Anhandgabe des Grundstücks sieht wie folgt aus:

Planungs- und Finanzierungsphase: ca. 1,5 Jahre
Bauabschnitt 1: 1 Jahr
Bauabschnitt 2: 1 Jahr
Bauabschnitt 3: 1 Jahr

Mit der Planung und Durchführung der Sanierungsarbeiten wird eine Planungsgesellschaft beauftragt, die sich aus Mitgliedern der Initiative „Komm in die Gänge“ und externen Fachkräften zusammensetzt. Diese Gesellschaft wird die Planung konkretisieren, die Ausführung der Bauarbeiten überwachen und als Berater fungieren. Unterstützend wird es in einzelnen Planungsphasen Kooperationen mit einem städtischen Baubetreuer geben.

Das Projekt „Gängeviertel“ steht für das Schaffen von Möglichkeiten. Dies beschränkt sich nicht auf Künstlerisches und Soziales – das Viertel soll auch beispielgebend sein in den Bereichen Handwerk, Ausbildung und Wiedereingliederung in den Arbeitsmarkt. In den vergangenen Monaten haben sich verschiedene Kooperationen herausgebildet, die wir in der Bauphase vertiefen möchten. So haben unter anderem Schüler des Zweiges „Maler und Lackierer“ der „Staatlichen Gewerbeschule für Holztechnik, Farbtechnik, Raumgestaltung und Textilgestaltung (G6)“ Schadensanalysen von Fassaden erstellt sowie Vorschläge zur Sanierung und Gestaltung der Fassade gemacht. Das nächste Projekt ist bereits in Planung: Wärmedämmung von Fassaden gemäß Aspekten des Denkmalschutzes.

Wir möchten dieses Engagement weiter unterstützen und die Arbeit nicht im Theoretischen belassen. Die Auszubildenden sollen die Möglichkeit erhalten, ihr Wissen im Rahmen einer Lehrlingsbaustelle im Gängeviertel praktisch anzuwenden. In Kooperation mit der Berufsschule und der Innung würden Auszubildende die Sanierung sowie Dämmung der Fassaden planen und ausführen.